Ofte stillede spørgsmål

Her har vi samlet de oftest stillede spørgsmål om huseftersynsordningen og hvervet som beskikket bygningssagkyndig.

Generelle spørgsmål

Udfyldelse af telefon, mobil og e-mail

Hvorfor skal felterne telefon, mobil og e-mail udfyldes?

Disse oplysninger har altid skullet indhentes af den bygningssagkyndige hos sælger. Der er således ikke tale om noget nyt. Årsagen til, at disse oplysninger findes i tilstandsrapporten findes i antagelsen, at oplysninger om husets ejer er relevante oplysninger om sælgere, og at det derfor er naturligt, at de indgår i den indberettede tilstandsrapport, bl.a. fordi mange bygningssagkyndige kommunikerer med sælgere via mails. Oplysningerne anvendes desuden af nævnet til kontakt med husejere om teknisk revision.

Nogle sælgere har stadigvæk ikke en mailadresse eller ønsker måske ikke at oplyse disse ting/have dem synliggjort i tilstandsrapporten. I disse tilfælde skal den bygningssagkyndige i stedet udfylde feltet med en bemærkning, som for eksempel ”ingen” eller ”haves ikke” eller ”hemmeligt” eller ”ukendt”. Der er ingen formatkrav til disse felter, og der kan derfor anføres fritekst i dem. Det er frivilligt for sælgere, om de ønsker at oplyse deres telefonnummer, mobil eller e-mail.

Hvordan finder jeg en bygningssagkyndig?

Via Erhvervsstyrelsens hjemmeside boligejer.dk

Fortrydelsesret på tilstandsrapporter

Kan en forbruger fortryde en bestilling af en tilstandsrapport?

Ja, forbrugeren har 14 dage til at fortryde sin bestilling af en tilstandsrapport, hvis den bygningssagkyndige udbyder salg af tilstandsrapporter via internettet, og forbrugeren afgiver sin bestilling ved at klikke på et ikon på skærmen eller ved at ringe.

Den bygningssagkyndige har dog mulighed for at aftale med forbrugeren, at fortrydelsesretten bortfalder, når den bygningssagkyndige igangsætter udførelsen af tilstandsrapporten inklusive den indledende forberedelse til selve huseftersynet. Det er en forudsætning for bortfald af fortrydelsesretten, at denne aftale er indgået med forbrugeren, før arbejdet påbegyndes.

For yderligere oplysninger henvises til lov om visse forbrugeraftaler.

Moms på administrationstillægget

Kan den bygningssagkyndige undlade at lægge moms på administrationstillægget?

Ja, det kan den bygningssagkyndige godt. Man kan dog kun undlade at opkræve moms af administrationstillægget, hvis opkrævning af administrationstillægget føres på en særlig udlægskonto, og den bygningssagkyndige kan redegøre for de enkelte udlægsbeløb i form af en udarbejdet tilstandsrapport pr. administrationstillæg, der opkræves. Såfremt disse betingelser ikke er opfyldt, skal der opkræves moms af administrationstillægget, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen, Bilag 1.

Allonge og revision

Hvad gør man, hvis den bygningssagkyndige, der har lavet en tilstandsrapport, ikke efterfølgende har mulighed for at lave en eventuel allonge?

Det er kun den sagkyndige, der har udarbejdet en tilstandsrapport, der kan udarbejde en allonge til rapporten. Hvis der opstår behov for at få lavet en allonge, og den pågældende sagkyndige er forhindret, kan der altid udarbejdes en ny tilstandsrapport, eventuelt med oplæg fra den tidligere rapport plus et nyt sæt sælgeroplysninger.

Frem til 31. marts 2021 kan der laves allonger til tilstandsrapporter, der er udarbejdet før 30. september 2020. 

Til tilstandsrapporter, der udarbejdes fra 1. oktober 2020, kan der laves en revision. 

Tilstandsrapportens gyldighed

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport gælder 6 måneder. På forsiden af tilstandsrapporten står der en udløbsdato, og rapporten gælder til og med dagen før udløbsdatoen. Læs mere på boligejer.dk

Fornyelse af tilstandsrapport

Hvordan fornyes en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport fornyes efter 6 måneder ved at tage kontakt til den bygningssagkyndige, der har lavet den første tilstandsrapport. Hvis denne konsulent ikke længere er bygningssagkyndig, skal der tages kontakt til en anden konsulent, som vil lave en ny tilstandsrapport til fuld pris.

Hvad koster en fornyelse af en tilstandsrapport?

Man aftaler et honorar med den bygningssagkyndige, som udarbejdede den første rapport.

Hvad sker der, hvis jeg har en rapport fra før 1. oktober 2020, der skal fornyes?
Den nye rapport vil blive udarbejdet med den ny, brugervenlige udformning, der gælder alle rapporter, der udarbejdes efter 1. oktober 2020.

Flere og tidligere tilstandsrapporter

Må der udfærdiges flere tilstandsrapporter ved salg?

Ja, sælger må få lavet lige så mange, han ønsker.

Hvordan kan jeg som beskikket bygningssagkyndig søge efter tidligere tilstandsrapporter for en ejendom?

Du kan fra 1. oktober 2020 søge tidligere tilstandsrapporter i Husweb. Det kan anbefales, at du bruger kommunenavnet og ejendommens adresse til at søge på en ejendoms historik og eventuelle ældre rapporter. Det er også muligt at søge på dele af adresser uden husnummer.

Jeg vil gerne have fat i en gammel rapport. Hvordan gør jeg?

Dette kan desværre ikke lade sig gøre via Sikkerhedsstyrelsen. Er du ejer af ejendommen, kan du selv hente den på hjemmesiden OIS.

Underskrifter

Er det nødvendigt at underskrive en tilstandsrapport, for at den er gyldig?

Nej, rapporter er gyldige også uden underskrift. Det, der gør den gyldig, er, at den er påført et løbenummer, og det løbenummer får rapporten, når den formelt er godkendt af systemet. Originalrapporten ligger i en database, og alle udskrifter er således kopier af denne. Der er ikke noget i vejen for, at man underskriver en rapport og kalder den en "underskrevet kopi" af den originale rapport.

Sælgeroplysninger

Hvordan man skal forholde sig ved sælgeroplysningerne i forbindelse med udarbejdelse af en tilstandsrapport i den situation, hvor bygning A m.fl. undtages grundet meget dårlig stand og ringe byggeteknisk værdi?

Hvis alle bygningerne på en ejendom er i så dårlig stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage og udfærdige tilstandsrapport, skal sælgeroplysningerne ikke indskrives i rapporten. 

Skal sælgers oplysninger indskrives i rapporten, når bygningen/bygningerne ikke medtages i tilstandsrapporten?

Hvis det kun er én eller flere af bygningerne - men ikke alle - der er i så dårlig stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage besigtigelse og udfærdige tilstandsrapport for den/dem, skal sælgeroplysningerne for hele ejendommen indskrives i tilstandsrapporten.

Fejl i tilstandsrapporter

Hvordan kan jeg som bygningssagkyndig rette en fejl i en indberettet tilstandsrapport?

Hvis du har indberettet en tilstandsrapport med fejl, har du to muligheder:

1. Du kan rette fejlene i en allonge (et tillæg til tilstandsrapporten). Dette kan lade sig gøre for rapporter, der er udarbejdet senest 30. september 2020. For rapporter, der er udarbejdet fra 1. oktober 2020, kan der laves en revision. 

2. Du kan udføre en helt ny rapport til erstatning for den fejlbehæftede rapport. I sidstnævnte tilfælde anbefales det, at du i den tidligere fejlbehæftede rapport oplyser, at denne rapport udgår og er erstattet af den nye rapport med lb nr. H-xx-xxxx osv. Der vil blive opkrævet gebyr for oprettelse af ny rapport.

Udlevering af kladder

Er det tilladt at udlevere kladder af tilstandsrapporter (som led i dialogen med sælger/bestiller)?

Der er ikke noget i retningslinjerne for udarbejdelse af tilstandsrapporter, som taler imod at udlevere kladder af tilstandsrapporter. Muligheden for at printe en kladde fra Husweb er dog primært tænkt til brug for den bygningssagkyndiges egen kvalitetssikring af de indtastede oplysninger. F.eks. kan kladden anvendes til gennemlæsning af oplysninger, som er indtastet af en anden end den bygningssagkyndige selv, herunder sekretær/assistent, når den bygningssagkyndige gerne vil kontrollere, at oplysningerne er korrekte, inden den endelige rapport indberettes i Husweb.

En ekstern anvendelse af kladden bør derfor kun ske under den bygningssagkyndiges specifikke iagttagelse af retningslinjerne for udarbejdelse af rapporten (herunder indberetning indenfor 14 dage efter bygningsgennemgangen) og det øvrige faglige ansvar, der ligger i hvervet som bygningssagkyndig.

Kladder, der printes fra Husweb, vil altid være tydeligt mærket som ”Kladde” og kan ikke danne juridisk grundlag for tegning af en ejerskifteforsikring. Det kan kun den endeligt indberettede tilstandsrapport.

Vurderingssystem

Må de beskikkede bygningssagkyndige bruge vurderingerne i tilstandsrapporten i ikke-tilstandsrapport-sammenhænge?

Ja, vurderingerne må godt anvendes til andre formål end angivelse af vurderinger i tilstandsrapporter. Dog må der aldrig være tvivl om, hvorvidt der rent faktisk er tale om en tilstandsrapport, så skemaet fra Husweb må ikke bruges til andre formål end dette.

Ejendomsbegreb

Kan man udarbejde tilstandsrapport for et hus, som skal sælges, men som ligger på samme grund som andre bygninger, der IKKE skal sælges (evt. med hver sin ejer)?

Der kan udarbejdes tilstandsrapport på det enkelte hus, såfremt der er sket udmatrikulering af den del af grunden (matriklen), som huset ligger på, således at det klart defineres, hvilken ejendom der er tale om. Der henvises i denne forbindelse til udstykningsloven, § 2.

Det kan dog også forekomme, at en ejendom på en grund tilhører en anden end grundens ejer. I dette tilfælde skal den bygningssagkyndige sikre, at ejendommen er selvstændigt registreret i tingbogen for at skaffe dokumentation fra ejeren eller fra kommunens tinglysningskontor. Der henvises i denne forbindelse til tinglysningsloven, § 19.

Tidligere håndbøger

Hvor kan jeg finde tidligere udgaver af Håndbog for Bygningssagkyndige?

Her finder du den gældende og tidligere versioner af Håndbogen for Bygningssagkyndige.

Ejerlejlighed og fælleseje

Kan det passe, at man skal lave to tilstandsrapporter for en ejerlejlighed?

Ja, der skal laves to tilstandsrapporter, når det gælder ejerlejligheder - en for den pågældende lejlighed og en for fællesejet.

I tilstandsrapporten for ejerlejligheden skal der henvises til tilstandsrapporten for fællesejet.

Tilstandsrapporten for fællesejet skal omfatte hele fællesejet.

I Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige er de nærmere detaljer omkring udarbejdelsen af tilstandsrapporten over fællesejet beskrevet. Herunder også, at det er sælger, der fremskaffer oplysninger om, hvilke bygninger fællesejet omfatter. Ejerforeningen har mulighed for at udarbejde en tilstandsrapport for fællesejet, der kan anvendes af flere sælgere inden for gyldighedsperioden på 6 måneder. I denne situation kan sælgeroplysningerne være udfyldt og underskrevet af ejerforeningens administrator, men skal også godkendes og underskrives af sælger. Prisen for en tilstandsrapport på fællesejet aftales individuelt.

Hvis der ikke er bygninger eller bygningsdele, der er omfattet af fælleseje, skal der så alligevel udarbejdes to rapporter i forbindelse med salg af ejerlejlighed?

Hvis der ikke er noget bygningsmæssigt fælleseje, og den sagkyndige efter undersøgelse af det almindelige baggrundsmateriale ikke har grund til at være i tvivl om oplysningen, vil det ikke give nogen mening at udarbejde en rapport for fællesejet. I den situation kan den sagkyndige angive i tilstandsrapporten, at der ikke er noget bygningsmæssigt fælleseje, samt hvor oplysningen stammer fra.

Hvis der derimod kan konstateres et fælleseje bestående af bygninger og/eller bygningsdele, skal der udarbejdes en fællesejerapport, også selv om det er af beskedent omfang. Vær opmærksom på, at fællesejet både kan omfatte hele bygninger, men normalt vil bestå af bygningsdele, f.eks. kælder, opgangsareal, facader og tage. Er dette tilfældet, SKAL der altså udarbejdes fællesejerapport.

Vær også opmærksom på, at tilstandsrapporterne ved salg af en ejerlejlighed ikke skal omfatte de andre ejerlejligheder i ejendommen. Der skal være én rapport for den pågældende ejerlejlighed, og én for det bygningsmæssige fælleseje, som den har part i.

Hvis der foreligger en endnu gældende tilstandsrapport for fællesejet fra tidligere, kan der henvises til denne, så der ikke skal udarbejdes en ny. Det behøver ikke være den samme bygningssagkyndige, der har udarbejdet de to rapporter.

Tagets restlevetid

Hvordan fastlægger man tagets restlevetid på en ejendom ved bygningsgennemgangen?

Den forventede restlevetid for bygningens tag skal fremgå af tilstandsrapporten ved en angivelse af restlevetiden for den del af taget (undertag, inddækning eller tagbelægning), som må forventes at have den korteste levetid. Det skal i en note præciseres, hvilken del af taget der har dannet grundlag for vurderingen.

Ejendomme med erhverv

Er ejendomme med erhverv omfattet af huseftersynsordningen?

Hvis en ejendom består af en blanding af bolig og erhverv, beror det på en konkret vurdering, om ejendommen er omfattet af huseftersynsordningen. Normalt vil den bygningssagkyndige kunne gå ud fra en 50 procent-regel, dvs., at hvis boligarealet udgør over halvdelen af det samlede bygningsareal, eller ejendomsvurderingen for boligen udgør over halvdelen af den samlede ejendomsvurdering ekskl. grundværdien, så vil ejendommen være omfattet af ordningen.

Carporte

Hvis der på en parkeringsplads er opført carporte, som benyttes af beboerne i bebyggelsen, skal disse carporte så med i en tilstandsrapport?

Hvis der er tale om ejerlejligheder, og carportene er omfattet af fællesejet, skal de med i fællesejerapporten.

Hvis der er tale om ejerlejligheder, og carportene ikke er omfattet af fællesejet, skal de ikke med i fællesejerapporten. Her kan de være ejet af beboerforeningen, som udlejer dem til lejerne.

Hvis det er ejerboliger, er de kun omfattet af tilstandsrapporten, hvis carporten er omfattet af ejendommen, der sælges, men ikke hvis carporten er ejet af beboerforeningen, som udlejer den til lejerne.

Ejendom uden beboelse

Kan der laves tilstandsrapport på en ejendom, der ikke bliver brugt til beboelse?

Der kan laves tilstandsrapport, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælger eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber, jf. § 1, stk. 1, i bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Loven gælder eksempelvis også for salg af egen bolig til en erhvervsdrivende, der vil bruge ejendommen til erhverv, f.eks. til forretning eller til udlejning. Loven gælder endvidere, hvis boligen er købt af et kreditinstitut, som har overtaget boligen på tvangsauktion. Loven gælder også for køb af egen bolig, der indtil overdragelsen har været brugt erhvervsmæssigt.

Uden for lovens anvendelsesområde falder handelskøb, dvs. salg mellem erhvervsdrivende, der handler som led i deres erhverv. Loven vil således normalt ikke gælde, hvor en udlejningsejendom skifter ejer og fortsætter som udlejningsejendom. Loven vil dog gælde, hvis udlejningsejendommen efter ejerskiftet anvendes som bolig for køber.

Klager

Hvordan klager jeg (som sælger eller køber af en ejendom) over en tilstandsrapport?

Først skal du kontakte den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten. Hvis I ikke kan nå til enighed, kan du klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Læs mere om dette på nævnets hjemmeside Husklage.dk

Hvis beskikkelsen fratages

Hvad sker der, hvis jeg administrativt får frataget min beskikkelse?

Når du kan dokumentere de manglende forhold kan du søge om genbeskikkelse (se huseftersynsbekendtgørelse § 8)

Hvad sker der hvis jeg har gæld til det offentlige eller manglende momsregistrering eller ansvarsforsikring?

Hvis du er uden ansvarsforsikring eller hvis du konkret ikke opfylder betingelserne for momsregistrering og/eller gæld til det offentlige over 100.000 kr., så bliver der lukket for din adgang til at indberette tilstandsrapporter, indtil du har fået forholdene bragt i orden og kan dokumentere det.

Du får 14 dage til at fremskaffe den relevante dokumentation. Lykkes det ikke, så bliver din beskikkelse administrativt frataget.